Есть ли предпосылки к возрождению рынка жилой недвижимости.
Последствия мирового экономического кризиса 2008 года привели к существенному сокращению объема операций на рынке жилой недвижимости.
В проигрыше оказались все его участники:
- покупатели, с неподъемными для них задолженностями по валютным кредитам;
- покупатели, инвестировавшие свои средства в строящиеся объекты, которые не достроены, и нет уверенности, что часть из них когда-либо будет достроена;
- застройщики, исповедовавшие непомерные аппетиты и не имеющие финансовых ресурсов завершить ранее начатые проекты;
- производители стройматериалов, и вертикально с ними интегрированные металлургия, химическая промышленность, развивающие свои мощности под возросшие потребности строительной отрасли;
- рабочие и инженеры, потерявшие работу;
- проектные институты (пока на тот момент еще не растерявшие квалифицированные кадры) и архитектурные мастерские;
- банки, не желающие теперь разрубить гордиев узел проблемных задолженностей, которые в погоне за суперприбылями раздавали кредиты направо и налево;
- большая часть риэлторов и прочих посредников.
Несмотря на упаднические настроения участников рынка, в 2011 году стройки постепенно оживают, о чем свидетельствуют данные госкомстата Украины: за январь-март 2011 строительных работ выполнено на 7,8 млрд грн, что на 6,8% больше, чем в первом квартале прошлого года.
А вот дать надежный прогноз развития рынка жилой недвижимости на ближайшие год-два не представляется возможным, поскольку только декларируемые правительством программы о поддержке строительной отрасли и изменения в специальное законодательство не смогли дать толчок развитию рынка.
Как сегодня обстоят дела на рынке первичной недвижимости Киева.
Застройщики увеличили активность, отчасти за счет финансирования со стороны банков. И активность эта состоит не только в увеличении объемов выполнения строительно-монтажных работ, но и в интенсивной и масштабной рекламе, основная цель которой привлечь деньги от частных инвесторов.
Банки возвращаются к докризисной практике кредитования. Прежде всего, увеличиваются сроки до 20 лет, снижается сумма первоначального взноса до 30-40 % от стоимости жилья, уровень ставок по ипотечным кредитам приблизился к 16-20%%. Правда, для получения кредита необходимо иметь отличную кредитную историю и официальный доход минимум в два раза превышающий ежемесячный платеж.
Предпочтения покупателей склоняются в сторону более комфортных квартир в новостройках с ценой 9-12 тыс.грн. за метр, по сравнению со старыми хрущовками с ценой, достигающей 14 тыс.грн.
Подорожавшая стоимость жилищно-коммунальных услуг увеличила спрос на квартиры эконом - класса.
Кто или что сможет запустить рынок?
Покупатели в массе своей, с их относительно скромными доходами, не смогут стать реаниматорами рынка без участия коммерческих банков в долгосрочных программах ипотечного кредитования.
Банки, с горьким опытом ипотеки прошлых лет, предъявляют жесткие требования по оценке платежеспособности заемщиков при выдаче кредитов.
Застройщики, с необходимостью привлечения больших капиталовложений в проекты, не спешат брать кредиты банков с высокими %-ными ставками, которые существенно могут увеличит себестоимость строительства.
Возможно частный инвестор, который бегает то в валюту, то в депозиты, то в золото. Но он пока не смотрит в сторону низко ликвидного рынка недвижимости.
…Замкнутый круг…
В основном, условия сделок по покупке квартир на первичном рынке, предъявляемые Банками и Застройщиками, непропорционально перекладывают риски на Покупателя:
- банки посредством установления плавающей %-ой ставки по кредитам;
- застройщики – посредством динамичной цены на строящиеся метры.
Так что же господа банкиры и застройщики, вы будете тратить большие средства на рекламу? А покупатели будут метаться между Вами, пытаясь выбрать подходящий вариант? И в результате - крошечное количество реальных сделок и увеличение себестоимости квадратного метра жилья за счет расходов на низкоэффективную рекламу.
Выход из сложившейся ситуации видится путем установления взаимовыгодных условий сделок между участниками рынка.
Анализ сегодняшних условий реализации квартир Застройщиками показывает, их желание привлечь деньги у покупателя еще на этапе строительства, для чего многие из них используют модель продажи строящейся недвижимости в рассрочку.
Какие условия рассрочки предлагают сейчас застройщики для объектов в Киеве и в самых близких его пригородах.
Покупка квартиры в рассрочку до 1 года либо до ввода объекта в эксплуатацию. Величина первоначального взноса : 30 - 70%.
Короткий срок рассрочки обуславливает большие ежемесячные платежи.
Например, при покупке 1-комнатной квартиры по цене 400 тыс. грн. за год до ввода объекта в эксплуатацию, при первоначальном взносе 30% (120 тыс.грн.), остальные 280 тыс. грн. будут выплачиваться по 23,3 тыс. грн. в месяц. Такие условия покупки подходят только для людей с высоким уровнем дохода.
Но есть заманчивые предложения от некоторых Застройщиков с первоначальным взносом от 5% стоимости квартиры и сроком рассрочки до 5 лет.
Здесь следует отметить, что покупатель получает право собственности на квартиру (даже поселившись в нее) только после полной оплаты всей суммы сделки, а сумма сделки – величина переменная. Договорами покупки квартиры в рассрочку часто предусмотрена плата за пользование до 15% годовых либо возможность изменения выплачиваемой покупателем стоимости квартиры в соответствии с изменением рыночных цен (увеличение до 20%), либо расчеты привязаны к курсу доллара.
Рекламная пена от застройщиков - зазывал рано или поздно спадет, и на рынке останутся те, кто пойдет на взаимовыгодные условия сделок с покупателями. Условия, при которых риски неустойчивой украинской экономики будут пропорционально распределены между компаниями-застройщиками и покупателями квартир.
Иного пути, чем совместными усилиями застройщиков, покупателей и банков возрождать рынок, нет. И тогда рассуждения, о том, когда поднимутся или когда опустятся цены на недвижимость, не будут столь актуальными. Поскольку, при наличии предложения и адекватного ему спроса, вопрос нестабильности цены снимется сам собой.
Руководствуясь этими базовыми принципами рыночной экономики, застройщик жилого комплекса «Чайка» компания «Омокс» предлагает покупателям квартир взаимовыгодные условия.
Прежде всего, это кредиты от партнера Финансово-кредитной группы «Чайка» сроком до 5 лет с фиксированной процентной ставкой. Средняя эффективная % - ная ставка по акционным кредитам составляет 10% в гривне. При принятии решения о выдаче кредита покупателю -заемщику нет жесткого требования к официальному доходу.
Настоящей статьей ее автор выражает надежду, что количество примеров ответственных компаний, в том числе и перед гражданами нашей страны будет увеличиваться, ведь строительство - это не только бизнес, это еще и нормальные человеческие условия жизни людей.
Роман Рабин,
Финансовый директор ООО «Омокс»
(застройщик жилого комплекса «Чайка»,
с.Чайки, Киево - Святошинский район)
